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2020年08月20日 09:00來源: 小溪辦事作者:
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濱州的徐先生最近看中了一套一樓帶院的新房,盡管價格比其他樓層高不少,但徐先生依然毫不猶豫的定了下來。可誰知在交完首付簽合同的時候,徐先生傻眼了,哎?說好的小院呢?哪去了?!

家住濱州的徐先生最近是著急又上火,嗓子都啞了。從售樓處帶走的這四份合同,成了燙手山芋,還也不是,不還也不是。合同簽到一半,徐先生怎么還會臨陣脫逃呢?

今年7月底,徐先生在中昂濱州府預訂了一套一樓的住宅。當時置業顧問承諾一樓帶小院,這是最讓徐先生心動的地方,所以盡管一樓比其他樓層均價高2000多,徐先生也交錢預訂了。

簽約確認單顯示,這套住房建筑面積135平,成交單價1萬零一百,總價137萬。

定金加首付,徐先生一共交了41萬五千多,可之后去簽正式購房合同的時候,徐先生卻感覺不對勁了。

原來,徐先生之所以合同簽一半不簽了,就是因為看到合同里的戶型圖上,南邊陽臺是完全封閉的,沒有小院的進院門。當時徐先生再次跟置業顧問確認,可得到的結果卻讓他傻了眼。

簽合同的工作人員說,這一部分屬于公共綠化,建小院需要自行和物業和小區業委會協商改造,而且還得是在交房3年以后!

這靠譜嗎?徐先生也去政府部門咨詢過。這屬于私自改造房屋,屬于違法。私自擴建,更不允許。而且占用小區公共綠化,這也是不允許的。也是違法的。

買個小院可能還要涉嫌違法建設,徐先生真的是不能接受。這些天,他一直在跟置業顧問協商小院的事,但是也沒有結果。

一平貴兩千,一套貴27萬,要是小院不能用,誰還愿意多花這27萬的冤枉錢?那徐先生買的這套房子到底有沒有小院呢?置業顧問承諾的小院,又到底有沒有規劃呢?特派員找到了濱州市濱城區房管服務中心繼續調查。

濱城區房管服務中心工作人員的協調下,開發商代表也來到了濱城區濱城區房管服務中心,與徐先生進行協商。

開發商態度明確,只要按照流程提交申請,徐先生的房款可以退。可是,雖然徐先生的問題解決了,這中昂濱州府的小院到底是怎么回事呢?

濱州中昂地產有限公司工作人員說:“我們從來不承諾有產權,也不承諾有小院。(咱沒有小院)對,我們不承諾。那置業顧問跟他說的,聊天記錄跟他說的是什么?說的是你的院子前邊,可能有一個花園。(這個花園是歸誰所有呢)這個是公共綠地之外,現在還沒有明確歸誰所有,只有辦證的時候,才能明確歸誰所有。(我們肯定知道,咱建的時候,肯定有規劃)。現在歸我們所有。(現在歸你們所有。那著一塊,規劃上明確的性質是什么?)明確的性質是綠地啊,是公共綠地?不,公共綠地是公共綠地,綠地是綠地。這是兩個概念。這個具體公共綠地,你可以咨詢一下規劃部門。”

小院變花園,規劃用途為綠地。那這樣的花園,可以作為業主私人使用區域嗎?置業顧問又是怎么跟業主承諾的呢?濱州中昂地產有限公司工作人員說:“當時規劃是怎么說的,有沒有產權,我覺得我們銷售顧問再業余也會告訴你的很明白。徐先生,你說句實話。(他就說有小院)他會告訴你有產權嗎?沒有”

開發商與徐先生協商一致,退房似乎已經不是問題。可是這個小區的規劃里,到底有沒有小院?開發商所謂的綠地或花園,交房后到底能不能交由特定業主單獨使用呢?特派員隨后來到了濱州市自然資源和規劃局了解情況。

由于負責這部分業務的吳科長外出開會,我們沒能查詢到小區規劃。之后,我們電話聯系上了這位吳科長。吳科長表示,如果說建小院,那么批復的時候,就會帶小院了。只要當時沒批小院,那后期也是不能建小院的。

那么,開發商所謂的地面花園的到底是個什么樣的存在呢?咱們消費者在購房一樓帶院的房型時,又該警惕哪些套路呢?我們就邀請了齊魯法律服務團的多位律師,共同來做一個分析。

從合同第十五條來看,合同明確了一樓業主對購買的地面花園的使用權。可是在合同中也約定,一樓業主使用地面花園,要履行相關審批手續,取得物業及其他業主的同意,并且不能違規違建,開發商也不需要為業主辦理權屬轉移登記,后期若因政策法規發生變化,或者其他權利人對專屬空間提出異議導致無法使用的,開發商無需承擔任何責任。

韓金亮齊魯頻道法律服務團律師說:“首先,這個產權或者使用權,能不能使用,應該是由國家一些法律法規和相關規劃來確定,他呢同時提出來,如果因為其他業主提出意見,和開發商沒有關系。這樣是違反法律規定的,這樣也是免除了開發商自己的責任。我覺得這應該是無效條款。”

趙樹齊魯頻道法律服務團律師說:“可能按照這個條款,還約定了買受人同意出讓人不承擔任何責任。那相當于就說,如果出現了這種狀況的話,那我多花了一平兩千塊錢,最后這個小院我還沒用上。所以說開發商在這個合同里,確實是做出了對自己有利,規避了自己風險,但是對購房者不利的一些規定。”

特派員也上網搜索了一下,網上關于買一樓帶小院的糾紛報道很多,這些業主都是花高價買一樓帶小院,而實際小院并無規劃、不計面積、無產權證。因為沒有產權證,業主的院子屬與違建,可能面臨拆除的尷尬境地。8月4號,小溪辦事欄目播出菏澤富力城小區業主高價購買一樓帶小院住宅,交房后一樓的小院屬于違建被拆除的報道。所謂的一樓小院,在規劃中大多都體現為小區的綠地,這部分綠地開發商能進行處置嗎?

在開發商銷售過程中,為了促進一樓的銷售,將小區公共綠地劃分為小院進行銷售的情況并不少見。在齊魯頻道88881234線索平臺,我們輸入小院進行查找,從2020年1月1日至今,反映一樓小院矛盾糾紛的線索就有18條。

其中大部分是一樓業主與開發商的矛盾,有些是像徐先生一樣在購房簽合同時,發現小院有問題,有些是在交房后,發現小院無法使用,還有一些是在小院使用過程中,因為小院違建被拆除而與開發商產生糾紛。除此之外,特派員還發現,還有一些是2樓以上業主,因不滿一樓業主占用小區公共綠地搭建小院而進行投訴,可見,一樓小院的矛盾真的不少。

律師介紹,現在有產權的小院,主要是以別墅和部分老舊住宅一樓小院為主,對于一些高層住宅,業主在購買一樓時,對于開發商買一樓帶小院的宣傳,還是要仔細甄別,謹慎購買。

開發商涉嫌虛假宣傳,相關部門應該予以監督處理。

作為咱們消費者來說,更應該警惕這些套路,購買類似一樓帶院的房子,一定要提前核實好房子的規劃,謹慎購買。

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